Pratique de la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation et à usage professionnel

La résiliation du contrat de bail à usage d’habitation

Pour résilier le contrat de bail à usage d’habitation, le propriétaire peut envoyer une relance, puis faire une mise en demeure. Si le locataire ne réagit pas, on peut faire une assignation précédée d’une lettre de résiliation.

La lettre de résiliation peut être relative à la transformation de l’objet du contrat de bail. Ainsi, dans la lettre de résiliation, il faut résumer les termes du contrat de bail, et identifier la clause violée.

Le bailleur ne peut rompre le contrat de bail à usage d’habitation que dans ces cas précis :

– Si c’est un contrat à durée déterminée, il fait la dénonciation, c’est-à-dire, informer le locataire qu’au terme du contrat il ne souhaite pas de reconduction du bail

– Si le propriétaire lui-même entend habiter la maison ou la faire habiter par ses parents, il peut donner congé de trois (3) mois au preneur.

Aux termes de l’article 442 du Code de la Construction et de l’habitat, le contrat de bail à usage d’habitation peut être légitimement résilié avant son terme ou lorsqu’il est à durée indéterminée :

– en cas de force majeure ;

– par accord commun des parties ;

– en cas de manquement à ses obligations par l’une des parties ;

– au terme d’un préavis de trois mois notifié par écrit au bailleur par le locataire pour motif légitime ;

– au terme d’un congé de trois mois notifié par écrit au locataire par le bailleur qui veut exercer son droit de reprendre l’immeuble ou le local pour l’occuper lui‐même ou pour le faire occuper de manière effective par un ascendant ou descendant ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement.

Il n’y a pas de condamnation pour le bailleur en paiement de dommages-intérêts si les cas ci-dessus cités sont respectés.

Dans le cas contraire, si le bailleur oblige le locataire à quitter le local, il devra lui verser des dommages-intérêts pour le préjudice causé au locataire. Le montant de ces dommages‐intérêts ne peut être inférieur au montant des loyers d’une année. Il faut donc éviter les voies de fait et privilégier les voies de droit.

Bonus :

Question : qu’en est-il d’un locataire qui exerce une activité commerciale et habite le local ?

Si le locataire vend du jus par exemple, il va falloir que le propriétaire démontre en quoi la vente constitue une violation du contrat. Par exemple, si des clauses contractuelles interdissent cette vente, ou si l’activité cause des troubles du voisinage il y a donc des violations manifestes et des violations qui ne sont pas forcément explicites. Autre exemple, les menues réparations sont à la charge du locataire, donc s’il n’effectue pas ces menues réparations, le propriétaire pourra résilier le contrat.

La résiliation du contrat de bail à usage professionnel

Concernant le bail à usage professionnel, si c’est un contrat à durée déterminée inférieur ou égal à deux ans, la résiliation est plus simple. Car le bailleur à la liberté de ne pas renouveler le contrat une fois arrivé à son terme.

Si l’exploitation du local dépasse deux ans, le droit au renouvellement est acquis.

La loi exige qu’il faut justifier de deux ans d’occupation continue du local, avoir exploité le local en bon père de famille et avoir exercé la même activité dans le local afin d’avoir droit au renouvellement du bail.

Ainsi, le bailleur devra payer au locataire une indemnité d’éviction en cas de non-respect du droit au renouvellement du bail.

Cette indemnité s’applique aussi au contrat de bail à durée indéterminée quand par exemple après trois (3) mois d’occupation, le bailleur exige le départ du locataire même de bonne foi.

Dans le cas où le locataire ne satisfait pas à ses obligations contractuelles, le motif d’expulsion est donc la violation du contrat de bail. Il faudra alors lui envoyer une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et les conditions du contrat de bail. Lorsque la violation implique le non-respect du loyer, on fait une mise en demeure valant commandement de payer et d’avoir à respecter les clauses et conditions du contrat de bail.

A partir de la mise en demeure, on observe un mois, puis on peut saisir soit la juridiction qui statue en matière d’urgence c’est-à-dire le juge des référés ou faire une assignation en paiement en expulsion et en ouverture de portes.

Voir Art 442 et S. du Code de la Construction et de l’habitat ; Art. 133 AUDCG