L'impôt foncier sur le patrimoine des propriétés non bâties: ce que vous ignorez (fiscalité ivoirienne)

Propriétés imposables

L’article 159 du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que « II est établi un impôt annuel sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties. », cet impôt concerne principalement les terrains nus.

L’article 160 poursuit en précisant les propriétés non bâties concernées :

« 1° Sont imposables à l’impôt annuel sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties, les immeubles urbains.

Sont considérés comme immeubles urbains :

a) Les terrains situés dans l’étendue d’une agglomération déjà existante ou en voie de formation et compris dans les limites des plans de lotissement régulièrement approuvés.

b) Ceux qui, se trouvant en dehors du périmètre des agglomérations visées au paragraphe précédent, sont destinés à l’établissement de maisons d’habitation, factoreries, comptoirs avec leurs aisances et dépendances, lorsque lesdites constructions ne se rattachent pas à une exploitation agricole.

2° Sont également imposables :

a) les exploitations d’hévéa, de palmier à huile, de coco, de café, de cacao, d’anacarde, de banane, d’ananas, de mangue, de canne à sucre, de citron, de papaye ou de fleurs, appartenant ou exploitées par les personnes morales ou les entreprises agro-industrielles ;

b) les exploitations d’hévéa, de palmier à huile, de coco, de café, de cacao, d’anacarde, de banane, d’ananas, de mangue, de canne à sucre, de citron, de papaye ou de fleurs d’une superficie d’au moins 100 hectares appartenant ou exploitées par des personnes physiques. ».

Les immeubles urbains sont imposables en raison de leur valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition.

La valeur vénale est déterminée en ce qui concerne les terrains urbains visés à l’article 160-1°-a du CGI, par des commissions communales nommées par arrêté du Ministre en charge des Finances, composées et statuant dans des conditions qui sont fixées par décret pris en Conseil des Ministres. Cette valeur vénale est fixée pour une période d’imposition de trois (3) ans, au cours du deuxième trimestre de l’année précédant ladite période.

Concernant les autres terrains imposables, la valeur vénale est estimée au moyen des actes translatifs de propriété concernant les terrains imposables ou les terrains voisins, ou à défaut d’actes translatifs, par voie d’estimation directe.

Les exceptions

Notons que certaines propriétés sont exemptes de l’impôt sur le patrimoine des propriétés non bâties. Ce sont :

a) Les terrains faisant l’objet d’une interdiction générale absolue de construire résultant par application de textes réglementaires de leur situation topographique et ceux qui font l’objet d’une interdiction temporaire ou conditionnelle résultant d’une décision particulière des autorités locales ne provenant pas du fait du propriétaire.

b) Les terrains dont le propriétaire se trouve privé temporairement de la jouissance par suite d’une situation de fait indépendante de sa volonté.

c) Les terrains appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales, affectés ou non à un usage public, mais improductifs de revenus.

d) Les pépinières et jardins d’essai créés par l’Administration ou par les sociétés d’intérêt collectif agricole et les centres de coopération et coordination agricoles dans un but de sélection et d’amélioration des plants.

e) Les terrains à usage scolaire, à usage du culte ou utilisés par des établissements d’assistance médicale ou sociale ou par des sociétés reconnues d’utilité publique et agréées comme sociétés d’éducation physique ou de préparation militaire.

f) Les terrains remis en échange de terrains ou immeubles réquisitionnés, durant les cinq années suivant celle de leur attribution.

g) Les terrains bornés concédés ou attribués durant l’année d’acquisition et les deux années suivantes.

h) Les terrains et installations de sport appartenant ou mis gratuitement de façon exclusive à la disposition des associations sportives reconnues par le Ministère en charge du Sport et non productifs de revenus.

i) Les sols et dépendances immédiats des propriétés bâties ainsi que les terrains affectés à un usage commercial et industriel dont la valeur locative entre dans l’évaluation servant de base à l’impôt sur le revenu foncier et de l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties.

Les terrains urbains à considérer comme dépendances immédiates des constructions sont exclusivement les emplacements attenants et servant d’accès ou de dégagement auxdites constructions et d’une étendue au plus égale au lot y relatif du plan de lotissement urbain ou à douze fois celle recouverte par l’élévation si ledit lot atteint une étendue supérieure.

Les lotisseurs sont affranchis de l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties pendant une durée de trois ans à partir de l’année suivant l’expiration du délai prévu par l’arrêté d’autorisation de lotir, visé à l’article 17 du décret n° 67-18 du 11 janvier 1967.

j) Les terrains appartenant au Centre national de Recherche agronomique et affectés à ses activités de recherche ou utilisées à titre de plantations expérimentales.

k) Les terrains attribués pour la construction d’immeubles d’habitation à des entreprises de promotion immobilière et réservés à la voirie et aux équipements sociaux à hauteur de 25 % de la superficie totale.

Aussi, sont exonérées de l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties, les entreprises agréées au régime fiscal en faveur des grands investissements dans l’habitat, pour la construction d’unités industrielles de fabrication des matériaux et autres intrants servant à la réalisation du volet construction des logements. Cette exonération s’étend sur la durée du projet y compris la période de réalisation des investissements.

Le bénéfice de cet avantage est subordonné aux conditions visées à l’article 7 du CGI.

Personnes imposables

Avant l’annexe fiscale 2021, lorsque l’on acquérait un terrain, et que la mutation n’était pas encore faite, la personne recherchée en paiement de l’impôt foncier était celle dont le nom figurait sur l’acte désormais, l’annexe fiscale fait obligation au vendeur de notifier au notaire le montant de la transaction de sorte que le notaire soit recherché en paiement de l’impôt sur le revenu foncier. Ainsi le notaire et le cédant seront recherché en paiement. Le notaire étant recherché se dépêchera de faire la mutation.  

L’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties est dû pour l’année entière par le propriétaire, par le concessionnaire ou par le détenteur du droit de superficie au 1er janvier de l’année de l’imposition. Dans le cas d’usufruit ou de bail emphytéotique, les impositions sont établies ainsi qu’en matière de propriétés bâties.

Taux d’imposition : Article 165 du CGI

Le taux de l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties est fixé à 1,5 % de la valeur vénale déterminée conformément aux dispositions de l’article 161 du CGI. Le taux de l’impôt sur le patrimoine foncier des immeubles non bâtis et non productifs de revenus, appartenant au Port autonome de San Pedro, est fixé à 0,75 %.

Ces taux s’appliquent à partir de la fin de la deuxième année suivant l’année d’acquisition du terrain, même en cas de cession à un nouvel acquéreur.

Le tarif de l’impôt pour les exploitations agricoles est :

Exploitations agricoles	Hévéa	Cacao	Café	Banane	Ananas	Coco	Palmier à huile
Tarifs en franc/ha planté	7 500	5 000	5 000	5 000	5 000	5 000	5 000

Exploitations agricoles	Fleurs	Canne à sucre	Mangue	Anacarde	Citron	Papaye
Tarifs en franc/ha planté	5 000	2 500	2 500	2 500	2 500	2 500

Déclarations

Entre le 1^er octobre et le 15 novembre le contribuable doit déclarer son patrimoine pour les personnes physiques. Pour les personnes morales la date limite est le 15 Janvier depuis l’annexe fiscale 2021.

Le recouvrement pour les personnes physiques se fait en 4 tranches : 15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre.

Celui des personnes morales se fait en 2 fractions : 15 mars et 15 juin.

Voir art. 7, 159, 160, 165 Code Général des Impôts

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